Ofise dönüşle artan talep kiraları uçurdu

Hamide HANGÜL

Türkiye’de üç yıllık süre­de ticari gayrimenkul fiyatları yüzde 456 ar­tışla enflasyonu aşmasına rağ­men son bir yılda yüzde 5.2 gerçek düşüş sergiledi. Ofis kiraları ise yeniden son üç yılda yüksek enf­lasyon ve ofise dönüş trendi­nin yaygınlaşmasıyla yükseli­şini sürdürürken, en fazla artış yüzde 900’lük oranla İzmir’de görüldü.

Bunu İstanbul’da Le­vent bölgesi yüzde 700, Ankara yüzde 571, Antalya yüzde 500, Bursa yüzde 500 artışla takip etti. İstanbul’da ofislerin en yo­ğun bulunduğu Levent’te A sı­nıfı ofis metrekare kiraları son üç yılda ortalama 200 liradan 1.100-1.600 liraya çıkarken, Maslak’ta ise ortalama 120 li­radan 650-1.100 liraya yüksel­di. Ticari gayrimenkul fiyatla­rının son üç yıllık değişimi, kira metrekareleri ve ofis taleple­rini İstikrar Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Latif Aksoy, DÜNYA için tahlil etti.

Dükkanda tepe Ankara’nın

Türkiye’de ticari gayrimen­kul piyasasının, 2022-2025 yıl­larında kiralama ve satış de­ğerlerinde değerli değişimle­re sahne olduğuna işaret eden Latif Aksoy, kentlere nazaran ya­şanan fiyat değişimlerini şöy­le kıymetlendirdi: “İstanbul, An­kara ve İzmir ticari gayrimen­kul fiyat endeksine nazaran, son 3 yıllık devirde ticari gayri­menkul fiyatları, sırasıyla yüz­de 370, 547 ve 510 artış göster­di. Ofis fiyat endeksine bakıl­dığında ise son üç yılda yüzde 461’lik bir artış kaydedildiği, ofis fiyatlarındaki artışın en yüksek yüzde 625 ile İzmir’de yaşandığı görüldü. İzmir’i, An­kara yüzde 513 ve İstanbul yüz­de 362 ile takip ediyor. Öbür ta­raftan dükkan fiyat endeksinde ise en yüksek artış yüzde 560 ile Ankara’da gözlendi.”

İstanbul’da Levent ve Maslak A sınıfı ofiste öne çıktı

Türkiye’de ofis kiraları­nın ise son üç yılda, yüksek enflasyon ve değişen çalışma trendlerinin tesiriyle önemli bir yükseliş gösterdiğine işa­ret eden Latif Aksoy, sözleri­ni şöyle sürdürdü: “En prestij­li iş merkezlerinin kalbi olan İstanbul’un Levent bölgesinde 2022 yılında A sınıfı ofislerin aylık metrekare kira ünite fi­yatları ortalama 200 TL aralı­ğında seyrederken, 2025 itiba­rıyla bu fiyatlar ortalama met­rekare başına 1.100-1.600 TL bandına ulaştı.

Benzer şekil­de, Maslak bölgesinde A sını­fı ofislerin aylık kira ünite fi­yatları 2022 yılında ortalama 120 TL düzeyindeyken, 2025 yılında 650-1.100 TL arasın­da talep görmeye başladı. Baş­kentte ise 105 TL metrekare­den 600-700 TL metrekare­ye ulaştı. Üç yıllık dönemde üç büyük kentteki A sınıfı ofisle­rin kira fiyatları bakımından en yüksek artış İzmir’de ger­çekleşti.

Özellikle Alsancak, Bornova üzere bölgelerde yeni ticari projelerin tesiriyle fi­yatlar süratle yükseldi. İzmir’de 2022 yılında aylık A sınıfı ofis kira ünite fiyatları 70TL met­rekare düzeylerinden 2025 yı­lı itibariyle 600-700 TL aralı­ğına ulaşarak yaklaşık yüzde 900 artış kaydetti. Başka iller­de, Antalya’da yüzde 550 (50 TL’den 325 TL’ye), Bursa’da yüzde 500 (60 TL’den 360 TL’ye) artış yaşandı.”

Şişli, Beşiktaş Sarıyer hareketli

İstanbul’un en itibarlı iş merkezlerinin yer aldığı Şiş­li, Beşiktaş, Sarıyer ilçelerinin, hem ticari hem de konut piya­sası açısından İstanbul’un en hareketli ilçeleri olmaya de­vam ettiğine işaret eden Aksoy, “Özellikle Levent bölgesinde pandemi sonrasında ofis do­luluk oranının önemli artış gös­termesi, arzın kısıtlı kalması bölgede ticari gayrimenkulle­rin fiyat artışlarını destekledi. Pandemi müddetince yaygınla­şan uzaktan çalışma trendinin, son bir yılda büyük ölçekli fir­malar ve bankalar ortasında ye­rini giderek ofise dönüş eğili­mine bıraktı. Birçok şirkette 2025 yılı itibariyle ofisten ça­lışma gün sayıları artarken, ba­zı firmalar büsbütün ofise dö­nüş siyasetleri benimsedi.”

Dezenflasyonla son bir yılda gerçek düşüş var

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi, 2022-2025 yılları birinci çeyrek raporları dikkate alındığında, ticari gayrimenkul fiyat artışının yüzde 456 olduğuna işaret eden Aksoy, “Endeks, 2022 yılının birinci çeyreğinde 32,9 düzeyindeyken, 2025’te 183,2’ye ulaştı.

Aynı dönemde Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) bilgilerine nazaran, kümülatif enflasyon oranının yüzde 226 civarında olduğu göz önünde bulundurulduğunda, artışın enflasyonun üzerinde seyrettiği görülüyor. Fakat son 1 yıl özelinde incelediğimizde ise reelde yüzde 5,2’lik bir düşüş kelam konusu. 2022 yılında yüksek enflasyonun tesiriyle fiyatlar yıllık yüzde 150 artarken, süreç içerisinde tertipli artış oranı azaldı ve 2025’te yüzde 32,4’e düştü. Bunda, enflasyonla gayret sürecine yönelik siyasetlerin tesirli olduğunu söyleyebiliriz.”

Bölgelere nazaran incelendiğinde ise kimi bölgelerde üç yıllık fiyat değişiminin 8 kata kadar çıktığını söyleyen Aksoy, “Özellikle yabancı yatırımcının tesiriyle Ege ve Akdeniz bölgeleri, son üç yılda konut ve ticari gayrimenkul fiyatlarında en yüksek artış oranlarını kaydetti. Ankara ve İzmir’de kira artışları daha bariz olurken, İstanbul’da ticari gayrimenkullerin satış ve kiralama fiyatlarındaki artış nispeten daha ölçülü kaldı” değerlendirmesinde bulundu.

İFM’ye yakınlık Ümraniye’ye kazandırdı

İstanbul Finans Merkezinin (İFM) faaliyete geçmesiyle Ataşehir’in, finans ve bankacılıkta yeni bir cazibe merkezi olarak gelişimini sürdürdüğüne işaret eden Aksoy, şöyle devam etti: “Birçok bankanın ve devlet kurumunun İFM’ye taşınması, bölgede ticari gayrimenkullerin bedelini ve kira getirilerini yükseltti. Yeni metro çizgileri ve altyapı yatırımlar cazibeyi artırdı.İFM’ye yakınlığı, kentsel dönüşüm projeleri ve yeni perakende alanlarıyla Ümraniye, bu süreçte kıymet kazanan ilçelerden oldu.”