Mars Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Bucak: Konut almak için fırsat yılındayız
Gayrimenkul projelerine pazarlama ve satış idaresi hizmeti veren Hakan Bucak, son yıllarda yapılan fiyatlama yanılgılarına değindi: “Amerikalı biri, konutunu Zillow’a satışa koyduğunda fiyat denetim sistemi ile sistem sizi uyarıyor. “Dairen bu fiyat eder yahut etmez” diye. Herkes bunu görüyor. Sistem ‘dur bakalım konutunun fiyatı o değil’ dediği için istediğiniz fiyatı yazamıyorsunuz. Bizde ise o denli bir sistemsizlik var ki fiyat piyasası şahsî, iki dudak ortasında. Mesela bir işveren yüzde 30 artırım yaptım diyor, oburu o vakit ben de yüzde 40 yapayım diyor. Üstelik fiyatlar tırmandıkça bu kez ikinci elde konutunu satacak vatandaş da bu yapay artışa uyuyor ve piyasa gerçeklerinden uzak sayılar ortaya çıkıyor. Biz bu sorunu satışını üstlendiğimiz Yedi Mavi projesi bölgesinde de gördük. Biz fiyatı bilime sorduk, değerleme yaptırıp ona nazaran fiyat belirledik. Bunun meyvesini de ‘hızlı satış’ olarak almış olduk. Gördük ki fiyatlama asıllarına nazaran fiyat koyunca satışta kriz yaşanmıyor.”
“Taşınmaya hazır, gerçek bir hayat ve yatırım kalitesi sunan projelerde ise fiyat konusu çok fazla sorun oluşturmuyor” diyen Hakan Bucak, kelamlarına şöyle devam etti:
“Çünkü Yedi Mavi’de de olduğu üzere kira getirisi ve fiyat ortasında yanlışsız bir bağlantı kurulmuş oluyor. Biz satışımızın yüzde 90’ını oturmak için konut alanlara sattık. Kira çarpanıyla fiyatlar birbiriyle paralel seyrediyor. İş yapabilmek için pazardaki meçhullüğü direktörüz gerekiyor. Gerçek vakitte yanlışsız lokasyonda maliyetini ve satış fiyatını yönetebileceğiniz proje geliştirmeniz gerekiyor. Yani hakikaten çok şiddetli bir sistem var. Biz tüm bu kaygan yere karşın hesabımızı güzel yapıyor, hakikat satış stratejisi ve planlamasıyla üretici-tüketici ortasındaki dengeyi yanlışsız kurguluyoruz. Dijitalin gücünü de kullanarak Yedi Mavi projesini milyonlarca bireye ulaştırdık. Anadolu’dan çok talep aldık. Konya’dan aldığımız yüksek talepten dolayı Konya’ya, Gaziantep’e, Bursa’ya gittik. “Ayda asgarî 10-15 gün buradayım. “Geldiğimde kalacak düzgün bir yerim olsun.” diyerek konut alan önemli bir kitle gördük. Bunun yanında kira gelirini görüyor, bir de kira geliri ile yanlışsız alakalı satış fiyatını görüyor, tamam diyor.”
Değerleme raporu mecburî olsun
Hakan Bucak kelamlarını şöyle sürdürdü:
“Yılda 300-350 milyar dolarlık süreç yapılan bir bölümüz. Fakat bugün kurumsal inşaat şirketi dışında tapuda gerçek bedelinden süreç yapan yok. Rayiç bedel üzerinden süreç yapmak usulsüzlük olsa da bu adeta Türk toplumunun alışkanlığına dönüştü. Konut 30 milyon lira, tapuda 5 milyon gösteriliyor. 1 milyar liralık arsa için 20 milyon üzerinden harç ödeniyor. Biz diyoruz ki, tüm gayrimenkul satışlarında değerleme raporu zarurî olsun. Mesela konutun bedeli 3 milyon lira çıktı. Devlet ‘Ben bu sayıdan harç alırım’ desin. Ancak şu an yüzde 4 olan tapu harcı da düşürülsün. Zati oran çok yüksek olduğu için vatandaş gerçek pahasını göstermiyor. Şayet harç oranı düşer ve gerçek kıymet üzerinden tapu süreci mecburilik olursa devletin geliri bugünden çok daha fazla olur. Toplanan vergilerden kentsel dönüşümde gereksinim duyulan finansman başta olmak üzere inşaat şirketlerinin ve konut almak isteyen vatandaşların finansman muhtaçlıkları bile çözülebilir. Tüm paydaşlar çıkarlı çıkar. Vatandaş alırken ‘acaba bu sayı gerçek mu’ kaygısından kurtulur, devlet vergi gelirini artırır, dalda haksız rekabet yerini adil ortama bırakır. Tapuda gerçek bedel gösterilirse, yapay zekâ takviyesiyle sistem kurulur, tüketici vilayet, ilçe ve hatta mahallede yapılan süreçleri adeta borsadaki üzere takip edebilir. Böylelikle kusurlu fiyata geçit verilmez. Bu sistemin olduğu ülkelere 2.5 milyar dolar döviz çıktı 2024 te ülkemizden. Bu sistemleri ve şeffaflığı gören her vatandaş Türkiye’ye yatırım yapmaktan çekiniyor artık.”
Konut almak için fırsat yılındayız
Fiyatlar artacak öngörüsünün piyasayı hareketlendirdiğini belirten Hakan Bucak, “Geçen yıl temmuzdan itibaren satışlar artışa geçti. Faiz fikir fiyatlar uçar, ben treni kaçırmamalıyım diyenler konut aldı. Hareketlilik bu yıl da devam eder. Emlak Konut kampanyası da bu manada piyasaya canlılık getirdi. Beşerler konutundan çıkıp konut bakmaya başladı” dedi.
Konut fiyatlarındaki değişimi kıymetlendiren Bucak, “İkinci el piyasada bir iki ay daha gerilemeye devam edebilir. Ticari hayatta zorluk yaşayan kesitin satışa geçmesiyle satılık arzı artar. Aslında bu da alıcı için fırsat. Zira bu durumda yüzde 20’ye kadar pazarlık marjı oluşuyor. Fakat sonrasında fiyatlar yükselmeye başlar. Hem azalan arz hem de talep fiyat artışını tetikler. Yeni konut tarafında ise esasen fiyatlar hiç düşmesi, lakin istenen artırım da yapılamadı. O tarafta da bekleyen artırımlar yılın ikinci yarısında devreye girmeye başlar. Bu nedenle, konut alacaklar için fırsat devrindeyiz. Hakikat lokasyonda, gerçek fiyata bir seçenek bulanlar vakit kaybetmeden almalı” dedi.
Konut yatırımında amortisman müddetinin cazip hale geldiğine de dikkat çeken Bucak, “Geçtiğimiz yıllarda konut yatırımının geri dönüş müddeti 30 yıla kadar çıkmıştı. Bugün 16-17 yıla geldi. Bu da yatırımcıyı harekete geçiren bir etken” diye konuştu.
Lüks konuta ilgi sürat kesmiyor
Lüks konutta sanılanın bilakis satış sorunu yaşanmadığına dikkat çeken Hakan Bucak, “Faiz hassasiyeti olan kesim ve ticaret yapanlar bu alanda epey istekli. Bu nedenle 20-25 milyon liranın üzerinde fiyatla satılan lüks konutta satış sorunu yok. Hem meskenlerini yenilemek hem de yatırım için alım yapıyorlar. Bunu İstanbul Zeytinburnu’ndaki Yedi Mavi’de de gördük. Marmara Vizyon Gayrimenkul AŞ’ye ilişkin 356 dairenin satışına Mayıs 2024’te başladık. Şeffaf bir duruş sergiledik, gerçekçi fiyat siyaseti benimsedik ve alıcının muhtaçlığını merkeze koyduk. Birinci el satışların yavaşladığı, yatırımcıların bekle-gör siyaseti izlediği bir devirde satışa çıkardığımız dairelerin yüzde 50 sini kısa bir müddette satmayı başardık” dedi.
