“Gayrimenkul sektörü GYF ile nefes alacak”
Başak Parıltı GÖKÇAM
Ekonomik konjonktür ve alım gücünün düşmesi, kişisel yatırımcıları arsa, GYF ve paylı tapu üzere alternatif gayrimenkul yatırımlarını değerlendirmeye yönlendirdi. Gayrimenkul dalında 2024 değerlendirmesini ve 2025 yılı beklentilerini paylaşmak için basın mensuplarıyla bir ortaya gelen Nurol GYO, bu yıl GYF tarafına yönelimi öngördüklerini açıkladı.
Gelir dağılımının değişmesinin ve insanların gayrimenkule ulaşabilmesindeki zorlaşmanın aslında yalnızca Türkiye’nin değil tüm dünyanın sorunu olduğunu belirten Nurol Holding İdare Kurulu Üyesi Ersun Bayraktaroğlu, “Türkiye üzere ülkelerde gayrimenkul aslında bir emeklilik planıdır. Bir gayrimenkulüm olsun, emekli olduğumda oradan bir kira gelirim olsun yahut oturabileyim üzere düşünülür. Ancak şu anda buna erişebilmek çok mümkün değil.
Müteahhidin ve geliştiricinin para kazandığı projeler daima üst segmente yönelik. Zira arsa maliyetlerinde sorun var. O yüzden de buraya erişim pek mümkün olmuyor. Bunun erişimi de bir enstrümana para yatırarak mümkün. Bunlar da iki tane. Biri Gayrimenkul Yatırım Paydaşlığı (GYO) oburu de Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF)” dedi.
Tapu almanın Türk tüketicisi tarafında değerini hatırlatan Bayraktaroğlu, “Tapu yoksa bir şey almadım zannediliyor fakat bu da artık yeni süreçle evriliyor. Zira artık tapu almaya da imkân yok. O zaman da GYO’dan pay senedi yahut GYF’den katılma belgesi alınabiliyor.
Her iki enstrüman da çok cazip. Hatta yatırımcı açısından baktığımızda GYF’nin daha cazip olduğunu söyleyebiliriz. Zira GYO hissesinin fiyatı borsada da süreç gördüğü için gayrimenkulle direkt temaslı değil. Nurol’un yaptığıyla da yahut o anki borsanın durumuna da bağlı. Lakin GYF’deki katılma dokümanının bedeli direkt içindeki gayrimenkulün pahası ile eş. GYF çok güzel bir enstrüman lakin gidilecek daha biraz daha yolu var” diye konuştu.
Konut probleminin önünü açabilir
Proje GYF’lerin konut sorununun önünün açılması açısından değerli bir gelişme olduğunu belirten Bayraktaroğlu, “Proje GYF’yi sistemin içine konulmuş bir kooperatif mantığıyla düşünebiliriz teorik olarak. Yani sermaye piyasası tarafından düzenlenen bir kooperatif diye anlayabiliriz. Bizim Nurol Portföy şirketimiz tarafında da büyük olasılıkla GYF’ler çıkabilir. Burada büyük ve daha süratli gelişecek bir pazar var.
Şunu biliyoruz ki gayrimenkul çok klâsik bir yatırım aracı. Bence önümüzdeki devirde GYF’ler, paylı arsa satışları, herkesin konutla olan bağını kurabilecek diye düşünüyorum. Ben GYF’lerin dal için kurtarıcı olacağını düşünüyorum lakin doğal daha yeni keşfedildi” dedi.
Son 5-6 yıl içinde yaklaşık 1000 konutluk stoku erittiklerinin bilgisini veren Nurol GYO Yönetim Kurulu Üyesi Tarık Ongun da “Şu anki meşguliyetimiz de ofis stokumuzun satışına yönelik gerçekleşiyor. Lakin ofis pazarı nispeten daha yavaş ilerliyor.
Önceliğimizin İstanbul’un çeperinde orta gelirli halka uygun konut projeleri üretebilmek. Yeniden pandemiden sonra çok tercih edilen bahçeli mesken projelerine yönelebilmek. Ve yurtdışında da farklı yatırım imkanları bizim gündemimizde. Mevcut ekonomik konjonktür ve enflasyonist ortamda sağlam durmaya gayret ediyoruz” dedi.
GYF’lerin ofisler için de büyük bir imkân yarattığını söyleyen Bayraktaroğlu, “Çünkü ofis hacim olarak çok büyük ve teorik olarak Türkiye’de ofislerin de konut gibi pazarlandığını söyleyebiliriz. Halbuki ofisin değerinin maksimize edilmesi için bütünlüğünün bozulmaması lazım. Ama o büyük hacmi alabilecek güçlü sermaye olmadığı için de bu türlü pazarlanıyor. GYF’ler ise aslında bu imkanı veriyor.
Bir ofis projesini GYF’nin içine koyduğunuz ve onu hisselere böldüğünüz vakit o ofisten toplamda elde edilecek gelirin, aldığınız katılma dokümanı kadarki hissesini çarçabuk elde edilecek kira gelirini alabilme yararınız var. Böylelikle hem binanın bütünlüğü bozulmamış oluyor hem oradaki ekonomiden yarar sağlanıyor hem de hisse sahibi olunuyor. Hasebiyle ticari gayrimenkulde GYF’nin çok avantajlı bir yapı olduğunu düşünüyorum” dedi.
Ekonomik ıstırap yatırım mantığını geliştirecek
Tüketicide finansal okuryazarlığı ve gayrimenkul okuryazarlığının düşük olduğuna dikkat çeken Ersun Bayraktaroğlu, “Gayrimenkul denildiğinde yalnızca tapu biliniyor. Onun dışında bilgi pek yok. Bu alanda çalışmalar yapılıyor. Oradaki düzey yükselince, GYF tarafında da gelişme yaşanacak yahut ekonomik dertler nedeniyle çalışmak zorunda kalınacak. Zira öbürüne erişemeyince ne alabilirim mantığı devreye girecek” yorumunu yaptı.
Ofiste arz yok 2025’te fiyatlar yükselecek
Son 2 senede hiç yeni ofis yapılmadığını söyleyen Tarık Ongun, “Bizim için ofis Büyükdere’den başlayan ve Maslak’a kadar giden çizgisi içine alır. Burada hiç yeni arz yok. Karşı yakada da yeni arz olmamakla birlikte 2026’da Finans Merkezi’nin devreye girmesini bekliyoruz. Artık arsa alıp ofis binasının kirasıyla bu para çıksın matematiği tutmuyor. Öteki yandan da pandemiyle birlikte ofisler küçülmeye başladı. Bizim 2025 beklentimizde kira fiyatları biraz daha yükseleceği yönünde” dedi.
