Finansmanı kendi içinden çıkacak dönüşüm şart

Hamide HANGÜL

İstanbul’da geçtiğimiz hafta yaşanan 6,2 şiddetindeki zelzeleyle birlikte gözler tekrar riskli yapı stoku ve kentsel dönüşüme çevrildi. İstanbul’da 1,5 milyon konutun yenilenmesi, bunlardan 700 riskli konutun acil dönüştürülmesi gerektiğini belirten uzmanlar, dönüşümün önündeki en kıymetli sorunun finansman olduğuna vurgu yaptı.

Kamunun vatandaşlara sağladığı kaynak olsa da yeni bir kaynağa gereksinim bulunduğunun altını çizen uzmanlar, “Finansmanı ve maliyeti kendi içinden çıkacak alan bazlı dönüşümle kısa müddette riskli yapı stoğu yenilenebilir. Kamu-özel işbirlikleri ve özel kesimin ilgisini çekecek minimal imar artışları finansman noktasında tahlil olabilir. KDV, tarife ve fiyatlarda tam muafiyet de pürüzleri kaldırır” teklifini lisana getirdi. Kentsel dönüşüm konusunu uzmanlar DÜNYA’ya kıymetlendirdi.

“Vatandaşı borçlandırarak dönüşüm yapmak zor”

Kentsel dönüşüm uzmanı Mimar Dr. Nihat Şen, vatandaşı borçlandırarak dönüşümün yapılmasının güç olacağını belirterek, dönüşümde karşılaşılan en büyük sıkıntıların başında ekonomik yetersizliğin geldiğine vurgu yaptı.

Şen, “Alan bazlı kendi kaynağından çıkan projelere gereksinimimiz var ki bunun uygulamaları var. Bu yapıldığında, alt ve üst yapılarıyla marka bedeli yüksek, donatı alanları ayrılmış, toplumun özdeğerleri barışık, mahalle kültürünü ön plana alan, yeşil alanlarıyla, otoparkları ile daha yaşanabilir, inançlı binalar ve çevrelere ulaşarak kent de yaşanabilir bir hale gelecektir. Bu türlü bir modelde vatandaşlarımız da kendi konfor alanlarından feragat ederek, sürece olumlu katkı yapacaktır”.

“Metrekare kaygısına takılmamak lazım”

Buna halkın da takviye olması gerektiğinin altını çizen Şen, “Metrekare sıkıntısına takılmamak gerekiyor. Böylelikle finansmanı ve maliyeti kendi içinden çıkarak alan bazlı dönüşümle kısa müddette bu yapı stoğu yenilenebilecektir. Kentsel dönüşüm tıpkı vakitte bir Ulusal Güvenlik sorunu olup, çok keyfe ve vakte bırakılabilecek bir bahis olmayıp siyaset üstü bir meseledir” değerlendirmesinde bulundu.

Gerekli finansman modellemeleri yapıldığında İstanbul’da 700 bin konutun dönüşümünü 5 yıl içinde gerçekleştirilebileceğini lisana getiren Nihat Şen, “Önümüzdeki süreçte, bu dönüşüm projeleri, kent kimliğine katkı sağlayacak biçimde planlanmalıdır. Bu dönüşüm sürecinin herkesin ortak malı olduğu şuuruyla hareket edilmesi gerektiğini vurgulamak isterim. Sarsıntı, ülkemiz için bir gerçek. Bu nedenle, vatandaşlarımızın can güvenliği bu süreçte en öncelikli husus olmalıdır” açıklaması yaptı.

“Belediyeler sorun çözecek kurumlar olmalı”

Bu sürece paydaşlar olan mülk sahipleri, sivil toplum kuruluşları, meslek odaları, siyasi partiler, üreticiler, tedarikçiler ve bilhassa belediyelerin dahil olması gerektiğinin altını çizen Şen, kelamlarını şöyle sürdürdü: “Belediyeler bu sürecin başlatılmasında, üretiminde ve arabuluculuk görevi görerek vatandaş ile müteahhit ortasında kasvet yaşanmadan her türlü paketi hazırlayacak ve sorunu çözecek kurum olmalıdır.

Bu sürecin vatandaşlara sarih, net ve şeffaf bir biçimde , onların anlayabileceği bir halde ve hak mağduriyeti yaşamayacaklarının anlatılması gerekmektedir. Dirençli kentsel oluşumunda evvel dirençli zihniyetleri düzeltip, öze dönük zihinsel dönüşümü halletmemiz gereklidir. Can ve mal güvenliği riskini ortadan kaldırıcı, hizmet ve refah odaklı hareket edilmeli, bu sorun rantsal dönüşüm ve getiri olarak düşünülmemeli.”

“KDV’ye tam muafiyet de gelirse manileri kaldırır”

Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Hakan Şişik, kentsel dönüşüm ve dirençli kentler oluşturma çalışmalarının planlama ve yapı niteliği dışında en değerli kısmının, dönüşümün finans ayağı olduğunun altını çizdi. Şişik, kelamlarını şöyle sürdürdü: “Kentsel dönüşüm finansmanı oluşmadığı sürece sağlıklı bir süreçten kelam edemeyiz. Merkezi hükümet bu sorunsal için yarısı bizden kampanyası üzere enstrümanlar ortaya koymuştur, fakat bu stil programlar lakin kentsel dönüşüm gayretimize pansuman olmuştur.

Bu hususta yapılması gereken kamu özel işbirlikleri ve özel bölümün ilgisini çekecek minimal imar artışları üzere tahlillerdir. Bu sayede kamuya ilişkin finansman kaynaklarını kent merkezlerinde ve yalnızca muhtaçlık olan alanlarda kullanılmasının önü açılır. Kentsel dönüşüm sürecindeki yapılar ruhsat harçlarından muaf olmasına karşın çeşitli fiyatlarla kamunun müteahhit firmalardan fiyatlar alındığı bilinmektedir. KDV, tarife ve fiyatlar konusunda tam muafiyet sağlanması dönüşümün önündeki pürüzlerin kaldırılmasına yardım sağlayacaktır.”

“5-10 metrekarelerle 2 yeni daire çıkabilir”

Deprem Güçlendirme Derneği (DEGÜDER) Kurucu Başkanı Sinan Türkkan, imar artışıyla tahlilin çok mümkün olmadığını, birtakım bölgelerin artık büsbütün dolduğunu, müteahhit ile vatandaşın karşılıklı feragat göstererek finansmanı kendi içinden çıkan dönüşüm ya da güçlendirmenin mümkün olduğunu söyledi. Türkkan, “Çeşitli modeller olabilir. Mesela, diyelim ki 10 daireli bir binada hak sahipleri ek 5-10 metrekareden vazgeçtiğinde, apartman çok küçülmeden 2 daire daha çıkabiliyor.Bu dairenin parasıyla proje kendini finanse ediyor. Böylece çıkacak 2 daireyle vatandaş ve müteahhit kar paylaşımı yaparak maliyetler aşağı düşürülür. Bunun bir örneğini şu anda yapıyoruz, yakın vakitte.

Sektörden dönüşümü hızlandıracak teklifler:

-Kentsel Dönüşüm Finansman Bankası kurulmalı.

-6306 sayılı yasa, günün kurallarına nazaran tekrar yazılmalı.

-Planlı alanlar tip yönetmeliğinde net cümleler kullanılmalı, alan bazlı dönüşümü teşvik edici hususlar eklenmeli.

-Kentsel dönüşüm kredi ödemesi 180 ay yahut 240 ay olarak düzenlenmeli.

-Kredi ölçüsü 6 ayda bir günün kurallarına nazaran revize edilmeli.

-Riskli binaların kiralanması yahut satılması engellenmeli.

-Konut üreten müteahhitler için uzun vadeli konut kiralama sistemiyle muafiyet ve teşvikler sağlanmalı.

-Belediyeler kesinlikle dar gelirli vatandaşlar için toplumsal konut üretmeli.