Boş ofisler otele öğrenci yurduna dönüşüyor

Hamide HANGÜL

İstanbul’da ticari gayrimen­kul dalı, yüksek faiz, sürdürülebilirlik ve dijital­leşme ekseninde yine şekil­lenirken, esnek çalışma mode­linin kimi şirketler tarafından düzgünce benimsenmesiyle kiralan­mayan ve boş kalan ofis blok­ları, farklı kullanım alanlarına dönüştürülmeye başladı.

Tale­bin şu anda düşük olduğuna, ki­raya çıkan ofislerin ilanda kal­ma mühletinin 3-4 ayı bulduğuna işaret eden dal temsilcileri, “Kiralama uzarsa fiyat düşüyor, mülk sahibi de farklı bir alana dönüştürerek bu mülkleri de­ğerlendiriyor” değerlendirmesi yaptı.

ABD merkezli gayrimen­kul hizmetleri şirketi CBRE’nin Türkiye Yöneticisi Can Kadir Yalnızcan, İstanbul’daki top­lam ofis stokunun 8.1 milyon metrekareyi aştığını, bu sto­ğun yüzde 62’sinin Avrupa Ya­kası, yüzde 38’inin ise Anadolu Yakası’nda bulunduğunu söy­ledi. Yalnızcan’a nazaran, ofis kira­lama pazarında yeni yatırımla­rın durması ve mevcut stokun daralması, kiralama süreçle­rini daha güçlü hale getirirken, 2025’te kira yenilemelerinin yükte olacağı bir devir ya­şanması bekleniyor.

CBRE Türkiye’nin tahliline işaret eden Yalnızcan, gelenek­sel ofis alanlarının, artık daha fazla esneklik ve çeşitli kulla­nım seçenekleri sunan alanlara dönüştüğüne işaret etti. Buna nazaran, esnek ofisler, ortak çalış­ma alanları öne çıktı. Bunun ya­nı sıra, büyük ölçekli ve atıl du­rumdaki ofis alanları da farklı bölümlere adapte edilerek, otel, rezidans yahut sıhhat hizmetle­ri üzere yeni kullanım alanları­na dönüştürülüyor.

Boş kalan ofislerin alternatif kullanım­lara açıldığına işaret eden Yal­nızcan, “İstanbul ve Ankara gi­bi büyük kentlerde, özellik­le merkezi iş alanlarında önemli bir ofis arz fazlası oluştu. Lakin bu alanların atıl kalması yeri­ne, yeni jenerasyon hibrit çalışma sis­temlerine, esnek ofislere yahut konut ve ticari alanlara dönüş­mesi mümkün. Dünya genelin­de olduğu üzere Türkiye’de de bu dönüşüm sürecine süratle adapte olan firmalar öne çıkıyor.”

Ticari için “alıcı yılı”

Ticari gayrimenkul sektö­ründe 2025 yılına ait yatı­rım ve satış kararlarının yüksek faiz, dijital altyapı yatırımları ve sürdürülebilirlik kriterleriy­le şekilleneceğini söyleyen Yal­nızcan, yeniden bölüm açısından 2025 yılının “alıcı yılı” olaca­ğını söyledi. Yalnızcan, yüksek faiz oranları ve krediye erişim zorluklarının birçok firmanın mülklerini satışa çıkarmasına neden olduğunu, bilhassa yük­sek hacimli süreçlerde iskon­toların artmasını öngörüsünde bulundu.

İkitelli, Maslak’ta yüksek

Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç, İstanbul’da boş kalan ba­zı blok ofislerin aparta, otele, öğrenci yurduna, poliklinik ve diyaliz merkezi üzere sıhhat ku­ruluşlarına dönüştürüldüğünü söyledi. Basın Ekspres, Mas­lak üzere bölgelerde görüldüğü­ne işaret eden Araç, Gayrette­pe’deki Astorya’nın da eksiksiz vize merkezine dönüştürüldü­ğün söyledi. Araç, şöyle devam etti: “Atıl durumdaki yerler, farklı kullanım alanlarına dö­nüşüp faaliyete geçiyor.

İhtiyaç olan öğrenci yurdu, apart, sağ­lık merkezi. Mesela Maslak’ta bir iş merkezi turistik amaç­lı kullanım için dönüştürüldü. Tıpkı biçimde Basın Ekspres 18 katlı bir ofis binası öğrenci yur­duna, İkitelli’de 15 katlı öbür bir bina da 1 artı 1 konuta dönüş­türüldü. Zira uzun mühlet ki­ralanamadığı vakit mal sahi­bi dönüşüme gidiyor. Bağım­sız bütünsel bir ofis bloğuysa, o dönüştürülebiliyor, ofis bina­sında 3-4 kat boşsa orada dönü­şüm olmuyor.”

Türkiye’de 650 bina sertifikalı ‘yeşil’lendi

Türkiye’de şu anda farklı standartlara nazaran sertifikalandırılmış 650’nin üzerinde yeşil bina bulunduğunu açıklayan Yalnızcan, imali devam eden projelerle bu sayının 1200’e yaklaşacağını, bilhassa karbon sıfır taahhütleri bulunan yerli ve yabancı firmaların, tercih edecekleri ofis binalarında yeşil bina sertifikasını kaide koştuğunu lisana getirdi. Yeşil bina yatırımlarının kentsel dönüşüm projelerinde gereğince süratli ilerlemediğini söz eden Yalnızcan, bunun en kıymetli nedeninin maliyet artışları olduğunu söyledi.

Fiyatlar geri çekiliyor

Evde çalışma nizamıyla birlikte kiralanmayan plazalarda kelam konusu dönüşümlerin görüldüğüne işaret eden Şenay Araç, şu değerlendirmelerde bulundu: “Ofis kiraları şu anda stabil gidiyor. İlanda kalma müddetleri 3 ay, 4 ay uzayabiliyor. Bazen ilan fiyatlarında geri çekilmeler oluyor, örneğin 50 bin liradan kirayı çıktıysa ve kiralanmadıysa 60 bin liraya kadar geri çekiliyor. Şu anda piyasada 80-150 metrekare ortasındaki daha uygun fiyatla ofislere talep var.”