Barınma için bütüncül politika şart

Hamide HANGÜL

Gayrimenkul kesimi, artan inşaat maliyet­leri, konut fiyatlarının erişilebilir noktadan çok uzak­laşması ve değerli kredi mali­yetlerinin tesiriyle sıkıntı bir yılı geride bıraktı. Birinci yarıda mart ve mayıs hariç konut satışları 100 bin adetin altına düştü, pa­zar daraldı.

Böylelikle satışlar ocakta yüzde 17,8, martta yüz­de 0,1, nisanda yüzde 11,8, ma­yısta yüzde 2,4 ve haziranda yüzde 5,2 geriledi. Daralan pa­zar konkordatolara da kapı açtı ve geçen yılın tamamında 441 müracaat yapıldı. Satışlardaki düşüş arzı da aşağı çekti. Tür­kiye İstatistik Kurumu (TÜİK) bilgilerine nazaran, 2024 yılının temmuz, ağustos ve eylül ayla­rına kapsayan 3’üncü çeyrekte, bir evvelki yılın tıpkı çeyreğine nazaran belediyelerin yapı ruhsatı verdiği bina sayısı yüzde 18,8, daire sayısı yüzde 16, yüzölçü­mü yüzde 18,9 azaldı.

Temmuzda ibre bilakis döndü

Ancak temmuzdan itibaren ibre bilakis döndü ve satışlarda 100 bin adetler aşılmaya baş­ladı. Fiyatlar artar tasasıyla bankada birikimi, elinde nakit parası olanlar tekrar konut yatırımına döndü. İnşaat fir­malarının da bu talebi kampan­yalarla desteklemesiyle satış­lar yükselişe geçti. Hatta birtakım kamu ve özel bankaların da birinci meskenini alacaklar için faiz oran­ları yüzde 3’ün altına çekmesi yılın son aylarında satışlar ade­ta uçtu.

TÜİK datalarına nazaran, konut satışları Kasım 2024’te bir evvelki yılın tıpkı ayına gö­re yüzde 63,6 artışla 153 bin 14 adete, birinci 11 ayda ise yüzde 16,4 artışla 1.08 milyon adede çık­tı. Lakin krediyle mesken sahibi ol­mak isteyenler için yüksek fi­nansman maliyetiyle ipotek­li satışlar, 11 ayda yüzde 21,3 daraldı. Merkez Bankası, 2024 yılının son toplantısında faiz indirimine gitse de konut kre­disi faiz oranları yıllık ortala­mada yüzde 40’larla hala yük­sek düzeyde.

“Dar gelirliye gereğince konut üretilememesinin nedeni arsa maliyeti”

Son 16 yılda dar gelirlinin mesken sahipliği oranındaki düşüşe işaret eden Kumova, kelamlarını şöyle sürdürdü: “2007’de dar gelirli her 100 bireyden 18’i kirada otururken, bu sayı 2023’te ikiye katlanarak 34,7’ye çıkıyor. Düşük gelir kümeleri için kâfi konut üretilememesinin temel nedeni arsa maliyetinin çok yüksek olmasıdır.

Değişen ekonomik şartlar ve artan konut maliyetleri, nedeniyle bu gelir kümeleri için konut üretiminin yükü, TOKİ’ye yüklenmiş duramda. Bu yükün hafifletilip kamu-özel kesim işbirliğiyle toplumsal konut ve erişilebilir konut üretiminin artırılması en ülkü tahlil olacaktır. 2025 ve sonraki yıllarda konut arzının gereksinimlere karşılık verebilmesi için bu tıp sıkıntıları temelden çözecek uygulamalara muhtaçlık var.

Dar gelirli her 100 bireyden 34,7’si Kirada

Öte yandan, fahiş fiyat artışlarını önlemek için regülasyonların ikinci ya da üçüncü bir konut sahipliğini zorlaştırması, değerli finansman ve konut fiyatlarının da adeta Avrupa, ABD ile yarışır hale gelmesiyle,bu devirde konut sahipliğindeki düşüş sürdü. Kiracılık arttı. Son 16 yılda mesken sahipliği oranı yüzde 61’den yüzde 56’ya gerilerken, dar gelirlilerde bu oran yüzde 58,1’den yüzde 45,8’e düştü. Bölüm temsilcileri, 2007’de dar gelirli her 100 şahıstan 18’i kirada otururken, bugün 34,7’ye çıktığına işaret etti.

“Barınmaya yönelik tedbir alınmalı” diyen dal temsilcileri, “Türkiye’nin konut edinmeye yönelik bütüncül bir siyaset benimsemesi gerektiği ortada. Konut sahipliği oranının tekrar yüzde 70 düzeylerine çıkması için kamu-özel iş birliği, hatta belirli mevzularda iş kısmı şart” teklifinde bulundu. Satışlardaki artış için faiz indirimine de işaret eden dal temsilcileri, 2025 yılı ikinci yarısında canlılık bekliyor.

“Kıpırdanma yanıltmasın”

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ramadan Kumova, sektör için 2024’te farklı iki devrin göze çarptığını belirterek, şunları söyledi: “İlk yarıda önemli bir sakinlik hakimken temmuzda hareketlilik başladı. Fakat ipotekli satış oranı yüzde 14 üzere çok düşük düzeylerde. Sağlıklı bir piyasa için yüzde 50’nin üzerinde olmalı. TCMB’nin faiz indirimi değerliydi. Bu indirimlerin fakat 6-7 ay üst üste gelmesi, konut erişimi için manalı. Faizlerin düşmesiyle konut arzında 2025’te görece artış olacaktır lakin bu artışın limitli olacaktır.

”Her yıl 700 bin yeni konuta gereksinim olduğunu belirten Kumova, “2023’te üretim 534 bin düzeyindeydi, 2024’te de misal üretim olacaktır. Barınma problemini önemli oranda hissetmeme nedeni, düşen 1’inci el satışının 2’nci el satışla karşılanmasıydı. Ancak orada da stok azalıyor, 2024 ‘te de 2025’e uzanan bir seyirde düşüş sürüyor. İkinci el satışlarda düşüş sürerse ki eğilim bu istikamette görülüyor, gelecek 2 yılda konut arz kahrı yerini, barınma krizine bırakacak üzere görünüyor” dedi.