Kiralıkta tehlikeyle dans

Hamide HANGÜL

Bilim adamları İstanbul’da muhtemel zelzele ikazları yaparken, kamu otoritesi ve uzmanlar da 5 yıl içerisinde 1,5 milyon konutun yenilenmesi gerektiğine vurgu yapıyor. Birinci etapta acil dönüşmesi gereken konut sayısı da 600 bin. Bugün İstanbul’un 39 ilçesinde 188 farklı alanda kentsel dönüşüm çalışmaları devam ederken, dönüşümün başladığı 2012’den bu yana da toplam 127,9 milyar TL’de kaynak aktarıldı. Fakat enflasyonist ortamda gerek artan fiyatlar ve gerekse kiraların süratli yükselmesiyle birlikte fırsatçılar da türedi. Riskli ve dönüşüme girecek yapıları radarlarına alan birtakım fırsatçılar, kentsel dönüşümü adeta kar kapısına dönüştürmeye başladı.

Kiralama piyasanın yüzde 40-50 altında

Bazı fırsatçılar, konutun sıvaları, boyaları dökülmüş kentsel dönüşüme girmesi beklenen konutları, “Tayinim çıkacak’, ‘kiracımın çıkmasını bekliyorum çabucak taşınacağım’ diyerek riskli konutları piyasanın yüzde 40-50 altında kiralıyor. Bu süreçte mülk sahibi de “Ev boş kalacağına kira gelir” fikrine sıcak bakıyor. Lakin bina için kentsel dönüşüm kararı çıkıp onaylandığında ise bu kez daireyi boşaltmak için para istiyor.

Kirası 30 binse, 15 bin TL’ye kiralıyor

Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç, kimi bireylerin dönüşüme girecek binaları takip edip taşınmaya baktığını ve buradan çıkar elde etmeye çalıştığını söyledi. Araça, “Eski püskü konutları kiralıyor, orada oturuyorlar. Mal sahibi ‘biz kentsel dönüşüme gideceğiz’ dese de birtakım bireyler, ‘zaten çok uzun oturmayacağım’, ‘tayinim çıkacak’, ‘kiracımın taşınmasını bekliyorum’ diyerek kentsel dönüşüme girmesi gereken meskenleri kiralayan beşerler var. Piyasa kıymetinin de daha altında tutuyorlar.

Mesela 30 bin liraysa kira 15 bin lira, 20 bin liraysa 10 bin liraya kiralıyor. Bunlar eski binalar ve boş kalmasın diye kiralanabiliyor. Yıkıma gitmeden evvelki o süreç bu biçimde değerlendirilebiliyor. Sonrasında ise fırsatçılık başlıyor.

‘Ben taşınamam’, ‘bana taşınma parası verin’, ‘tahliye parası verin’, ‘taşınırım fakat yeni konut tutacağım’ diyerek müteahhitten para isteniyor. Yeni tutacağı yerin depozitosu, kirasını, nakliyesini hepsini alıyor. Müteahhit de bir an evvel dönüşüme gitmek için ödemek durumunda kalıyor. Bir yıllık kirasını alanlar da oluyor. Bilhassa konut bedeli daha yüksek olan bölgelerde bu tıp durumlar yaşanıyor. Mesela Avrupa yakasında zelzele hasarlı bir bina bu formda 6 yıl boş kaldı, herkes çıkıp kişi çıkmayınca bina yıkıma giremedi.”

Karar çıktı beşerler çıkmadı

AS Yapı Yönetim Kurulu Lideri Haluk Sert, kesimde yaşanan bu tıp olayların, dönüşümü zorlaştırdığını söyledi. Sert, yaşanan gelişmeleri şöyle anlattı: “Mesela diyelim ki 6 ay sonra yıkılacak bir bina, yıkım kararı alınmak üzere. Zira yıkım kararı alındıktan sonra veremiyorlar, bina ‘riskli yapı’ olarak işlendikten sonra kiraya da veremiyorsunuz satamıyorsunuz da. Lakin öncesinde bu tip binalara giriyorlar, sonra çıkarken de para istiyorlar.

Yerine nazaran değişiyor, mesela bizim de kentsel dönüşüme başladığımız bir yapı vardı, 2-3 kişi de bizden para istedi. Riskli yapılarda çabucak dönüşüme başlanmak istense de kiracıyı çıkarmak çok güç. Lakin ‘riskli bina’ olarak işleyeceksin lakin o da bir süreç. Bizdeki projede mesela riskli bina çıkardık tekrar de içindekileri çıkartamadık. Elektrik ve suyun kesilmesi için de binanın boş olması gerekiyor. Muhtarlık ‘bina boştur’ yazısı veriyor, ondan sonra elektrik su kesiliyor. Lakin çok zorluk çıkıyorsa kaymakamlıkla, yani kollukla atılabiliyor.”

“Emlak kıymeti yüksek yerlerde çok yaşanıyor”

Akkuş Grup Yönetim Kurulu Lideri Abdülkadir Akkuş, kentsel dönüşüm ve kira pahasının yüksek olduğu bölgelerde bu cins olayların daha çok yaşandığını söyledi. Riskli bir bina kentsel dönüşüme girmeden evvel mesken sahibinin de boş durması yerine kiraya verebildiğine işaret eden Akkuş, fakat karar alındıktan sonra kiracı konutu boşaltmak istemediğinde problemlerle karşılaşıldığına işaret etti. “Sefaköy ile Florya’nın kira pahası bir değil” diyen Akkuş, “Bölgesine nazaran değişiyor. Kira bir yerde 30 bin lira, bir öteki yerde 100 bin liraları da aşıyor. O nedenle çıkmak için 6 aylık kirayı peşin isteyen, nakliye parası isteyenler oluyor. Müteahhit de dönüşüme süratli halde başlamak için kabul etmek durumunda kalıyor. Zira çıkmadan dönüşüme başlayamıyor ya da mahkemeye gitmek zorunda kalıyor o da nereden baksanız bir yıl demek.

Riski katılaştıktan sonra kiralamak yasak

Kentsel Dönüşüm Uzmanı Mimar Dr. Nihat Şen, şu değerlendirmelerde bulundu: “Binanın riskli olduğu katılaştıktan sonra, bile bile can güvenliği riski olan binayı kiraya vermek vicdani bir kabahattir. Lakin bu türlü arka niyetliler de olabilir. Elektrik, su, doğal gaz abonelikleri de kanunen ilgili kurumlar tarafından sonlandırılmak zorunda. Riski katılaşan yerlerin azamî 90 gün içinde tahliyesi gerekmektedir. Şayet tahliye yapmadıkları taktirde ilgili yönetim tarafından masrafları mal sahibine ilişkin olacak formda resen tahliyesi gerekiyor.Şöyle bir durum da olabilir. Dönüşüme girebilecek bir daire yahut daireler satın alınıp, kentsel dönüşüme girdiğinde bedelinden fazla bir bedelle satış durumu olabilir.”