Site yönetiminde köklü değişikliğe gidiliyor

Ferit PARLAK

Son periyotta yüksek aidatları ile de günde­me gelen site yöneti­minde esaslı değişliği gidili­yor. Etraf, Şehircilik ve İk­lim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı Mesleki Hizmetler Ge­nel Müdürlüğü, “634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu”na ta­bi binalarda faaliyet göstere­cek idare şirketleriyle il­gili mevzuat düzenlemesin­de hazırlıklarını tamamladı.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın ha­zırladığı, “Kat Mülkiyeti Ka­nunu”ndaki “Tesis İdare Hizmetleri” ile ilgili mevzu­at değişikliğinde sona gelin­di. Düzenlemeye ile yüksek aidatlar konusunda da adım atılacak.Harcamalardaki ve­rimlilik artışı sayesinde ya­pılacak tasarruf aidatlara yansıtılacak. Düzenlemeye nazaran site idarelerinde yal­nızca bakanlıkça sınıflandı­rılan ve yetkilendirilen şir­ketler vazife alabilecek. Site idarelerinin harcamaları da yeniden bakanlıkça yetkilen­dirilecek bağımsız kontrol şirketlerince yılda en az bir defa denetlenecek.

Kat malikleri yönetebilecek

Bu şirketlerin idare hiz­meti verdikleri binalardaki faaliyetleri ve yapılan har­camaları da tekrar Bakanlık­ça yetkilendirilecek bağım­sız kontrol şirketlerince yapılacak. Bu kontrollerin yılda en az bir sefer yapılma­sı zarurî olacak. Ayrıyeten kat malikleri kontrol talebinde bulunabilecek. Yeni düzen­lemeyle konut ve konutla bir­likte ticari alanı olan binala­rın (sitelerin) idaresinde faaliyet gösterecek şirketler, Bakanlıkça sınıflandırılacak ve belgelendirilecek. Mevzu­atın yürürlüğe girmesinden sonra, kat malikleri idare işini kendileri değil de şirket­lere yaptırmak isterlerse, bu işleri yalnızca bakanlıkça yet­kilendirilmiş şirketler üstle­nebilecek.

Yöneticinin vazife tarifi değişebilir

Mevcut kat mülkiyeti Ka­nunu’na nazaran, idare pla­nında aksi karar olmadık­ça, yönetici, kat malikleri kurulunca verilen kararla­rı yerine getiriyor; ana gay­rimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korun­ması, bakımı ve tamiratı için gereken önlemi alıyor; ana gayrimenkulü sigorta etti­riyor; ve ana gayrimenkulün genel idare işleriyle ko­runma, tamir, paklık gi­bi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk ha­va işletmesi ve sigorta için idare planında gösteri­len vakitte, şayet bu türlü bir vakit gösterilmemişse, her takvim yılının birinci ayı içinde, kat maliklerinden avans ola­rak münasip ölçüde para topluyor.

Bütçe açık veriyorsa, ka­lan işlerin tamamlanması için tekrar avans toplayabi­liyor; ana gayrimenkulün yö­netimiyle ilgili öbür bütün ödemelerin kabulü, idare hasebiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri ta­rafından ayrıyeten yetkili kılın­mışsa, bağımsız kısımlara ilişkin kiraları da toplayabiliyor.

Ayrıca ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebli­gatları kabul ediyor; ana gay­rimenkulü ilgilendiren bir mühletin geçmesinden yahut bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirle­ri alıyor; ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin faydasına olan konularda gerekli önlemleri alabiliyor.

Kat mülkiyetine ait borç ve yükümlerini yeri­ne getirmeyen kat malikle­rine karşı dava ve icra taki­bi yapılması ve yasal ipo­tek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi; topladığı paraları ve avans­ları yatırmak ve gerektiğin­de almak üzere muteber bir bankada kendi ismine ve ancak ana gayrimenkulün yöneti­ci sıfatı gösterilmek suretiy­le, hesap açtırılması da yöne­timin vazifeleri ortasında yer alıyor.

Kalabalık siteler için profesyonellik gerekiyor

Site yöneticilerinin kat malikleri ortasından aranma­sı yahut seçilmesi durumun­da birçok alacak konusun­da sorun yaşadığı görülü­yor. Yöneticinin vazifeleri, sorumlulukları, ortak alan­ların kullanılması, defterle­rin tutulması, evrakların sak­lanması, işletme projesinin yapılması ve saklanması, ge­nel heyetin yetkileri üzere ko­nular birçok site yöneticisi­nin mağdur olduğu bahisler ortasında öne çıkıyor. Ayrıyeten şahsî sorun yaşamak is­temeyen bireyler, yüzlerce ki­şinin yaşadığı sitelerin yö­netimi konusunda kendisini huzursuz hissedebiliyor. Bu nedenle idare profesyonel şirketlere devredilebiliyor.

A’dan Z’ye ‘verimlilik’ sağlayacak

Bakanlıkça yetkilendirile­cek şirketler, kat malikleri­ne ve kiracılara rutin olarak sundukları hizmetlerin yanı sıra; otopark, bahçe alanla­rı, varsa toplumsal tesisler üzere ortak hayat alanlarının ruh­sat ve eki projelerine uygun olarak kullanılmasını ve işle­tilmesini sağlayacak. Ayrıyeten verimlik ve tasarruf üzere kav­ramları ön plana çıkaracak, kazan dairesi, asansör üzere makine ve ekipmanların dü­zenli bakım ve denetimlerini, güç verimliliğini ve evsel atık idaresinin düzenlen­mesini de takip edecek.

Yetkili şirketler noksan­lıklar, yapılması gerekenler ve alınması gereken önlem­ler konusunda evvel bina yö­netimini ve kat maliklerini uyaracak. Site yönetimle­ri yerine getirilmesi mecburî olan mevzularla ilgili gereken önlemlerin alınmaması du­rumunda da ilgili kurum ve kuruluşlara bildirimde bulu­nabilecek.

Şeffaflık için dijital platform kurulacak

Kat maliklerinin iskan et­tikleri yapıların yönetimi­ne dair bilgi ve evraklara sis­tem üzerinden şeffaf bir şe­kilde erişimi için Bakanlıkça elektronik yazılım sistemi kurulup ortak kullanıma açı­lacak.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40’inci madde­si yeterince, yönetici, kural olarak vekilin haklarını elin­de bulunduruyor. Kat malik­leri, kendilerine düşen borç­ları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptı­rılan ihtara karşın vaktin­de ve büsbütün yerine getir­mezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ilişkin söz­leşmeyi feshedip yöneticilik­ten çekilebiliyor ve ziyanı ka­dar meblağı kat maliklerinden talep edebiliyor. Bu madde­nin yeni mevzuatta da motamot uygulanacağı tabir ediliyor.

Planlama öne çıkacak

Yönetici, idare planın­da, bir fiyat tayini olmasa dahi, kat maliklerinden uy­gun bir fiyat isteyebiliyordu. Bu hususta yeni mevzuatta yer alacak. Kat malikleri, kat malikleri ortasından seçilen yöneticinin, olağan idare masraflarına dahil olup olma­yacağını kararlaştıracak. Kat malikleri kararı olmadığı du­rumlarda, yönetici, idare müddetince kendisine düsen olağan idare masraflarının yarısını ödemeyebilecek.

Yöneticinin misyonları, yö­netim planında belirtilecek ve kat maliklerine karşı vekil üzere sorumlu olacak. Yönetici ile kat malikleri ortasındaki tüzel münasebette Borçlar Ka­nunu’ndaki vekalet akdi hü­kümleri uygulanacak.

Apartman ve site yöneticiliği meslek oluyor

Site idaresi konusunda hizmet vermeye başlayan şirketlerin sayısı artıyor. Büyümeye başlayan kesim, “bina yöneticiliği” diye farklı bir meslek kısmının ortaya çıkmasını da sağladı. Hatta bina yöneticiliği mesleği için, içlerinde Kadir Has, İstanbul Ticaret, Arel Üniversitesi üzere okulların da yer aldığı üniversitelerde sertifika programları açıldı. Bu programlarda apartman/site idaresi ve kat mülkiyeti ile ilgili temel hukuk kavramları, ilgili mevzuat ve belediye imar planları üzere hususlar öğretiliyor.

Çalıştay sonuçları dikkate alınacak

Bakanlığa bağlı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü bu doğrultuda 23 Ekim 2024’te Ankara’da kamu kurum ve kuruluşları, akademisyenler ile bölüm temsilcisi STK’ların katıldığı bir çalıştay düzenlemişti. Toplantıda kat maliki pozisyonundaki vatandaşların ve hizmet sunucusu şirketlerin problemleri ve tahlil teklifleri değerlendirildi. Mevzuat düzenlemesi, ilgili kurumların görüşlerine açılacak ve gelen değerlendirmelerin akabinde son formuna kavuşacak. Düzenleme daha sonra Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum’a sunulacak.