Sözleşme kiraları piyasa şartlarını aştı

Hamide HANGÜL

Pandemiyle süratli bir yük­seliş sergileyen konut kiralarında son dönem­de mukavele kiraları ile piyasa kiraları ortasındaki makas açıl­dı. İstanbul Gayrimenkul De­ğerlemenin, Sahibinden.com ilan datalarıyla hazırladığı ve piyasa kiralarındaki değişimi ölçen kira ilan fiyatları son bir yılda yüzde 42 artış sergiledi. Buna rağmen, yenilen kontrat­ları, devam eden kiraları tem­sil eden ve TÜİK’in açıkladı­ğı gerçek kira artış oranı Şubat 2025’te yüzde 97 olarak gerçek­leşti.

Böylelikle kontrat kira­ları, yıllık yüzde 39,5, son 12 ay­lık TÜFE ortalamalarına nazaran yüzde 53,8’lik enflasyonu da aş­tı. Konut piyasasındaki geliş­meleri konuştuğumuz İstanbul Gayrimenkul Değerleme Yö­netici Ortak Dr. Ahmet Büyük­duman, kira piyasasında enteresan gelişmeler yaşandığını, kontrat kiraları ile piyasa kiralarının aksi tarafta açıldığını belirte­rek, kira ilan fiyatlarındaki ar­tışın yüzde 42’lik oranla enflas­yona yakınsadığını söyledi.

“Yeni tutanlar daha ucuza oturuyor”

Bugün piyasada boş konut tutanların, mevcut kiracılar­dan daha ucuza oturabildiğini vurgulayan Büyükduman, boş konut kiralarında enflasyona yakın yüzde 42’lik bir artış ya­şanırken, gerçek kiralarda ise yüzde 100’e yakın bir artış gö­rüldüğünü belirtti.

Büyükdu­man, kelamlarını şöyle sürdürdü: “Bu nasıl oldu? Kira artışında yüzde 25 hududunun kaldırılma­sıyla kiralarda bir düzeltme hareketi başladı. Yani mevcut, devam eden kontratlı kiralar, piyasa kirasına yakınlaştırıl­maya, uyumlaştırılmaya çalışı­lıyor. Zira artış hududuyla geri­de kaldılar piyasaya nazaran, artık onun düzeltmesini yapıyorlar mukavele kiralarında. Bunun da tesirlerini görüyoruz. Örne­ğin, kontratlı kiralar için TÜ­FE’nin alt kalemi olan gerçek kirada yıllık artış yüzde 100’e yakın.

Bir öbür gösterge daha var, o da Merkez Bankası’nın perakende ödeme sistemleri. Orada ödenen kirada yıllık or­talama değişim yüzde 90. Bu bize şunu söylüyor: Mevcut kontratlar önemli ölçüde artıyor. Fakat öbür taraftan, piyasada kiralık boş konutlarda enflas­yon kadar bir artış var. İstan­bul’da konutların ilan kirala­rındaki artış yüzde 42 düzeyin­de, yani enflasyona yakınsadı. Kontrat kiraları, piyasa kirala­rını aşmış durumda şu anda.”

“Mayıstan sonra yine hareketlenir”

Piyasa ve mukavele kiraları­na yönelik bir örnek de veren Büyükduman, “Diyelim ki ge­çen yıl 10 bin liraya konut kira­ladınız, bu yıl piyasa kirası 14 bin lira. Ancak kira artışları 12 aylık TÜFE ortalamasına gö­re yapıldığından mukavele ki­rası da 15.600 lira oluyor, lakin tıpkı konutu piyasada 14 bin liraya bulabiliyorsunuz” dedi. Bu du­rumun bir müddet daha devam et­mesini beklediğini lisana getiren Büyükduman, “Nisan-mayıs başına kadar bu biçimde sürer, sonra tekrar kira fiyatlarının hareketleneceğini düşünüyo­rum” değerlendirmesi yaptı.

Hızlı yükseliş ödeme gücünü etkiliyor

TSKB Gayrimenkul Değer­leme Genel Müdürü Mak­bule Yönel Maya, şu de­ğerlendirmelerde bulun­du: “Kiralardaki artış geri gelmeye başlayacaktır bir müddet sonra. Bunun öncü göstergesi de kiralık ilanla­rındaki geri çekilme, yani artış oranlarının azalması.

Benim beklentim makasın açılmaması tarafında olur. Şubat ayı enflasyon veri­sinde konut enflasyonu yüzde 70,81 düzeyinde gerçekleştiğini görüyoruz. Bu sayının önümüzdeki aylarda azalmasını bekle­rim. Zira yakın geçmiş­te kira sayıları çok süratli ve yüksek oranda artması nedeniyle gelinen düzey prestijiyle kirayı ödeyebile­cek bölümün giderek sınır­landığını düşünüyorum.

2025 yılı için kira rakamla­rında sürdürebilir kiracı ve kira sayısının belirleyici olacağını düşünüyorum. Bunun da öncü göstergesi kiralık ilan rakamlarında­ki artışın sınırlanması, yani birebir halde artsaydı ilan kiraları da birebir oranda ar­tardı. Fakat kiralık ilan ra­kamlarındaki artış daha sı­nırlı. Kira mukavele müddetleri de yüklü ocak ve şubat aylarında olduğunu düşü­nürsek, yenileme artışları da bir mühlet sonra yavaşla­yacaktır.”